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网贷有风险,投资须谨慎

“房地产税”,既不能高估,也不能低估

时间:2018-06-21 17:16:51发布者:转摘 浏览:205

这两天有一条被严重低估的信息是,全国住房信息已经实现全部联网。就在两三年前,几乎所有的媒体与专家都认为这件事的阻力太大,是一项不可能完成的任务,没想到这么快就悄无声息地办成了。至此,开征房地产税在技术上已经再无障碍,一是全国住房信息联网,二是赋予所有“设区的市”以地方立法权,三是国地税合并已迈出步伐。

 

在此意义上,房地产税开征是一件板上钉钉的事情,而且很可能会比媒体预期还要快。中国的事情就是这样,很多时候就是在媒体的争吵声中逐渐脱敏直至没人关心,然后不紧不慢地给办了。现在更应该关心的问题是,房地产税会如何影响房价?以及如何应对?

 

我的理解是,首先要看力度。房地产税本质上是一种持有税,目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税,但三个城市目前的征收力度都很温和,上海只对新购买住房征收,重庆只对高端物业征收,香港的税基考虑是租金而非房屋市值,而且都有非常宽松的免征条件。所以持有税对这三个城市的房价走势,几乎没有影响。

 

正因为如此,很多人会以这三座城市的经验为例,对房地产税不屑一顾,严重低估了这项税收可能发挥的威力。其实在很多国家,房地产税一点都不温和,在美国一些大城市,每年需要缴纳的物业税可以高达房屋市值的3%,注意是市值,不是原始购买值,这个与房价是实时同步的。如果再加上物业管理费、中介托管费等其他持有成本,还会高出3%。

 

也就是说,一套市价500万的房产,每年的持有成本最高可以高达15万,即便按照中位数1%的税率来征收,也高达5万元。如果在中国,有几个普通家庭可以承受?另外, 对那种拥有几十套房子的人来说,会否给予累进制的惩罚性税率?有这个可能。

 

“税收转嫁”的前提有两个:一是房价处在房价上涨周期,卖方市场,什么都好说,但如果在平稳期和下降周期,买方说了算,税收成本反而会逆向转嫁到卖方。二是税收总成本不高,可以通过增值收益消化,但如果税收成本足够高,房屋的投资价值会无限接近零,千万不要低估税收对市场的影响,这个工具不是没有用,不用而已。

 

世界上没有几个国家会使用房地产税来降房价。一方面,房地产市场的外部性太强,特别是与金融市场的联系度极高,房价如果波动太大,往往会波及到整体经济运行的稳定,得不偿失。美国次贷危机就是一个教训,任何一个国家的政府都没有理由让房价崩盘。另一方面,税收本质上也是一门生意,必须考虑长远性,苛捐重税往往会导致“竭泽而渔”,导致政府减收,同样得不偿失。

 

从世界经济史来看,房价大幅下跌不是没有,但其发生的时机往往是在经济危机期间,而非人为的调控。诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数,该指数发现,从1890年~2013年长达123年的历史中,美国房价真正大跌的只有两次:一次是1929年~1933年的大萧条时代;另一次是2007年~2011年的全球金融风暴时代,其他大部分时间表现为上涨与平稳。

 

所以,真正让房价大幅下跌的一定不是调控,也不是房地产税,而是整体性的经济危机。但任何调控的初衷也是为了防止经济危机的出现,调控实际上又成了捍卫房价稳定的保护伞。所以,调控的真正目标,既不是房价暴跌,也不是房价暴涨,而是剥离房地产的投资属性,让房子回归“房住不炒”的本源。

 

说了这么多,真正的结论是:面对板上钉钉的“房地产税”,既不能高估,也不能低估。不能高估的原因是,它一定不会让房价出现断崖式下跌,否则市场会不可控。不能低估的原因是,它会与其他组合拳一起,逐渐剥离房子投资属性,让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平,这才是真正需要重视的。

 

还是前文说到的席勒指数,如果盘点1890年到2013年的美国房价走势,可以发现,美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率。这其实就是社会无风险利率水平,换句话说,和买余额宝差不多。不过,请注意这个指数的时间跨度是100年,中国的房地产市场才刚刚20年时间,肯定不能用席勒指数来解释。对投资者来说,也根本不需要考虑100年这么长的投资周期,10年甚至5年就够了。

 

既然大环境与大趋势不可对抗,个人应该如何决策呢?我给出两点建议:

 

一是分散配置:房地产税是一种地方税,不可能做到全国一盘旗,一定会因城施策。一线城市有条件开征,但其他城市未必,很多二三线城市目前正在搞人才争夺战,如果开征房产税,会加速人才与产业的流失。相反,这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码,与一线城市争夺人才。所以,分散配置是有必要的,鸡蛋不要放在同一个篮子里。

 

二是购买有租金价值的物业。从纽约、伦敦、香港的经验来看,租金是一个对冲物业持有成本的有利工具,例如纽约不少房子的租售比高达5%,扣除3个点的持有成本后,还能有2个点的收益,再加上每年2个点~3个点的升值收益,跑赢通胀还是可以的。

 

所以,房产税时代,一定要把租金价值重视起来,这可能会从根本上改变原来的逻辑:那种租金价值低的远郊住宅,可能会因为房产税而加速抛售,而市中心那种租金价值高的商住物业或者极小户型,反而可能会价值重估。

 

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